要点：賃貸住宅の原状回復は、「借りた当時の状態に戻すこと」ではありません。普通に暮らしていて生じる傷みや、年数がたって古くなった部分(通常損耗・経年変化)は貸主の負担、入居者の不注意や通常の使い方を超える使い方で生じた傷みは入居者の負担、というのが基本の考え方です。国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」で、具体的な例と考え方が示されています。
※この記事は一般的な情報の提供を目的としたもので、法的な助言ではありません。個別の判断が必要な場合は、専門家にご相談ください。
この記事でわかること
- 原状回復の基本的な考え方
- 貸主負担・入居者負担の具体例
- 入居年数(経過年数)による負担の考え方
- 特約で入居者負担にする場合の注意点と、残置物の撤去費用との違い
原状回復の基本的な考え方
2020年4月に施行された改正民法では、入居者は退去時に原状回復の義務を負うものの、通常の使い方で生じた損耗や経年変化は、その対象に含まれないことが明記されました。国土交通省のガイドラインも同じ考え方で、次のように整理しています(国土交通省：原状回復をめぐるトラブルとガイドライン)。
- 貸主の負担：経年変化(日焼けなど)、通常の使い方による損耗
- 入居者の負担：故意・過失、注意を怠ったこと(善管注意義務違反)、通常の使い方を超える使い方による損耗・毀損
負担区分の具体例
| 主に貸主の負担とされる例 | 主に入居者の負担とされる例 |
|---|---|
| 家具を置いたことによる床・カーペットのへこみ | 引越し作業でできた床や壁の傷 |
| 日照による畳・クロスの変色 | たばこのヤニ・においによるクロスの汚れ |
| 画びょう・ピンの穴(下地の張り替えが不要な程度) | 重い物を掛けるための釘穴・ネジ穴(下地の張り替えが必要な程度) |
| 冷蔵庫などの後ろの壁の黒ずみ(電気ヤケ) | 結露を放置して広がったカビ・シミ |
| 破損・紛失のない鍵の交換 | ペットによる柱・クロスの傷やにおい |
実際の判断は、傷みの程度や使い方によって変わります。退去立会いの際は、写真をもとに入居者と一緒に確認することが大切です。
入居年数(経過年数)の考え方
入居者の負担になる場合でも、修理費の全額を負担させるわけではありません。ガイドラインでは、クロスなどは耐用年数を6年として、年数がたつほど価値が下がると考えます。例えば、6年以上住んだ部屋のクロスは、入居者の過失で張り替えが必要になっても、入居者の負担はわずかになります。
特約で入居者の負担にする場合
「退去時のハウスクリーニング代は入居者負担」など、通常損耗の修繕を入居者の負担とする特約を結ぶこともできます。ただし、特約が有効とされるには、特約の必要性があり内容が合理的であること、入居者が通常の原状回復を超える負担であると理解していること、入居者が負担する意思を示していることなどが必要とされています。契約時に金額の目安を示し、書面で説明しておきましょう。
残置物の撤去費用は原状回復とは別
入居者が残していった家具や家電などの撤去は、建物の傷みの修繕(原状回復)とは別の問題です。荷物は入居者の所有物なので、処分の同意と費用の負担を入居者と確認します(退去立会いで残置物が見つかったら？・残置物撤去の費用相場と誰が払うか)。
トラブルを防ぐために
- 入居時と退去時に、部屋ごとの写真を撮って保存する
- 入居時のチェックリストに、既存の傷・汚れを記録して入居者と共有する
- 特約は金額の目安とあわせて書面で説明する
- 修繕の見積もりは、項目ごとに分けて入居者に示す
原状回復の工事を依頼する場合
当社では、残置物の撤去から清掃、軽微な修繕、設備の交換までまとめてお受けします。作業前後の写真でのご報告にも対応しています。詳しくは仙台の原状回復工事をご覧ください。
無料相談・見積もり
ご相談は、お電話(050-3152-1920)、LINE、お問い合わせフォームから受け付けています(お見積もりは無料、受付時間は8:00〜21:00・年中無休)。写真を送っていただければ、概算をお伝えします。料金の目安は料金・費用についてをご覧ください。
よくある質問
ハウスクリーニング代は入居者に請求できますか？
通常の清掃で落ちる程度の汚れは貸主の負担とされますが、特約で入居者の負担と定め、契約時に説明・合意していれば請求できる場合があります。
クロスの張り替え費用は全額請求できますか？
入居者の過失による汚れでも、経過年数に応じて負担割合が下がるため、全額を請求できるとは限りません。
画びょうの穴は入居者の負担ですか？
下地の張り替えが不要な程度の画びょう・ピンの穴は、通常の使い方の範囲として貸主の負担とされています。
