競売物件の残置物は勝手に処分できる？落札後の流れと、引渡命令・強制執行の考え方

2026年10月4日

要点：競売で不動産を落札しても、手に入るのは土地と建物の所有権で、建物の中に残された家財（残置物）の所有権は、原則として元の所有者や占有者に残ります。そのため、落札者が自分の判断で捨てることはできません。元の所有者などの同意を書面で取って処分するか、同意が得られない場合は、裁判所の手続き（強制執行）で進めるのが一般的です。

※この記事は一般的な情報の提供を目的としたもので、法的な助言ではありません。個別の判断が必要な場合は、弁護士などの専門家にご相談ください。

この記事でわかること

競売で落札した物件の残置物が、なぜ勝手に処分できないのか
落札前に、資料で確認しておきたいこと
残置物を処理する3つの方法
引渡命令と強制執行の考え方
撤去を業者に依頼するタイミング

落札しても、残置物は自分の物にならない

競売の対象になるのは、不動産（土地・建物）です。建物の中にある家具・家電・衣類などの動産は、競売の対象に含まれていないのが通常で、所有権は元の所有者や、その物件に住んでいた方に残っています。

そのため、落札して所有権を取得しても、残置物を勝手に処分すると、元の所有者から損害賠償を求められるなど、トラブルになるおそれがあります。残置物は、この点で、通常の売買や賃貸の場面と同じように、慎重な扱いが必要です。基本的な考え方は残置物とは？意味・誰の物か・勝手に処分してよいかを解説をご覧ください。

落札前に、資料で確認しておきたいこと

裁判所が公開している競売物件情報サイト（BIT）では、物件明細書・現況調査報告書・評価書の、いわゆる「3点セット」を確認できます。現況調査報告書には、建物の現在の状況と、占有している人の氏名、占有する権利があるかどうかといった調査の結果が書かれ、写真も添付されています（裁判所：競売不動産の買受手続）。

占有者はいるか：元の所有者か、賃借人か、それ以外か。
写真で見える荷物の量：室内に家財がどのくらい残っているか。
建物の状態：ゴミが多い、臭いがあるなど、清掃まで必要になりそうか。

写真に写っていない部屋や物置にも荷物がある場合があります。撤去の費用と日数は、落札後に見直す必要が出る場合があります。

引渡命令と、強制執行の考え方

代金を納付して所有権を取得した買受人は、占有者から不動産の引渡しを受けられない場合、裁判所に引渡しを命じる裁判（引渡命令）を求めることができます。この命令が確定すると、執行官に対して、占有者を強制的に立ち退かせる強制執行を求めることができます。引渡命令の申立ては、通常、代金納付から6か月以内とされています（裁判所：競売不動産の買受手続）。

強制執行では、室内に残った動産は、執行官の手続きにより、搬出・保管され、引き取りがなければ、売却や廃棄などの処理が行われるのが一般的です。取り扱いは事案によって異なるため、弁護士や執行官の案内に従ってください。

残置物を処理する3つの方法

元の所有者などに持ち出してもらう：同意が得られれば、本人が自分で搬出します。買受人の負担が小さくなります。
同意を書面で取り、買受人または業者が処分する：「動産放棄書」などの書面で、所有権の放棄や処分の同意を取ったうえで、業者に撤去を依頼します。
強制執行で処理する：同意が得られない場合は、裁判所の手続きで進めます。手続きに時間と費用がかかるのが一般的です。

書面で確認する項目は、賃貸の残置物は勝手に処分していい？同意書・覚書で確認することの考え方が参考になります。占有者と連絡が取れない場合は、入居者が行方不明・夜逃げした場合の残置物もあわせてご覧ください。

撤去を業者に依頼するタイミング

同意書（動産放棄書など）が書面で取れたとき：書面の範囲に沿って、撤去の範囲と日程を決めます。
強制執行などで明渡しが完了したあと：残った荷物の搬出・処分と、清掃を依頼します。

法的な手続きの途中で、業者が先に撤去を進めることはできません。撤去のタイミングは、弁護士や、競売に詳しい不動産会社と確認のうえ、ご相談ください。費用の考え方は残置物撤去の費用相場と、誰が払うかをご覧ください。

無料相談・見積もり

落札した物件や、売却・解体の期限が決まっている物件の撤去は、まずお電話ください。050-3152-1920（受付8:00〜21:00・年中無休）。写真を送っていただければ、LINEでも概算をお伝えします。メールでのお問い合わせは24時間受け付けています。対応内容は競売物件の残置物撤去のページもご覧ください。